Conversamos con Daniela Lagos, Gerente Legal de Legal Broker, para conocer los aspectos fundamentales de esta nueva normativa que regula y ordena la convivencia entre copropietarios y administradores.
El 13 de abril pasado entró en vigencia la Ley Nº 21.442, que aprueba la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, poniendo fin a la Ley Nº 19.537 que estuvo vigente por más de 20 años. La nueva normativa regula materias de aplicación inmediata y otras que requieren la dictación de un reglamento para entrar en vigencia, regulando y ordenando la convivencia de las personas que optan por la vida en comunidad.
“La nueva normativa genera un impacto directo en los copropietarios de un Condominio, que en muchas ocasiones se enfrentan a administraciones deficientes o arbitrarias, y a la imposibilidad de modificar aspectos del Reglamento de Copropiedad o tomar decisiones relevantes por la falta de quórum en las Asambleas,” asegura Daniela Lagos, Gerente Legal de Legal Broker.
Consultando sobre los aspectos más relevantes que establece esta nueva Normativa, desde Legal Broker, empresa abocada a entregar servicios de orientación, capacitación y asesoría completa a los Corredores de Propiedades de todo el país, destacan las siguientes:
Las comunidades que se encuentran acogidas a la Ley Nº 19.537, deben ajustar los Reglamentos de Copropiedad a las disposiciones de la nueva ley en el plazo de un año.
Se crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios a cargo del MINVU, que aplicará para todas las personas, naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administración. Este incorpora la rendición de cuentas obligatoria por parte de la administración saliente que cubre un vacío importante en cuanto al cambio de administración.
El Fondo común de reserva será más restringido, siendo utilizado para cubrir “gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos”, y las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado.
Modifica los quórums para constituir y tomar decisiones en Asambleas Ordinarias y Extraordinarias, incorporando un requisito mínimo de asistencia y considerando asistentes presenciales y otros digitales, es decir, en formato mixto.
La SEREMI de Vivienda y Urbanismo, a través del Registro Nacional de Administradores de Condominios, tendrá la facultad de aplicar sanciones que van desde la revocación del permiso para ejercer la Administración de condominios, hasta multas de 10 UTM a quienes cometan infracciones.
El Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía dentro de la respectiva unidad, sin embargo, se pueden establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los espacios comunes por parte de dichos animales.
Establece la facultad de la Administración de suspender servicios de suministros y celebrar convenios de pago con propietarios morosos por tres o más cuotas impagas, ya sean continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Introduce el concepto de “Obligación Económica”, que corresponde a todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad.
En términos de derechos y obligaciones que afectan a los copropietarios de un condominio, la nueva ley regula lo siguiente:
Los Copropietarios deberán estar inscritos en el Registro de Copropietarios que llevará la Administración y deberán pagar las obligaciones económicas dentro de los 10 días siguientes a la fecha de emisión del cobro.
Al momento de la venta de una propiedad, el vendedor deberá declarar en la escritura pública que se encuentra al día en el pago de las obligaciones económicas o indicar las que adeude. En el evento que no se declare, el comprador podrá demandar al vendedor para que responda por lo adeudado.
En los condominios residenciales, la circulación vehicular no podrá exceder los 30 km. por hora.
Los copropietarios podrán ser representados en las Asambleas por el arrendatario de la unidad, salvo que en el contrato de arriendo se prohíba. En las Asambleas con quórum de mayoría reforzada debe comparecer el copropietario.
Se establece que las decisiones de la Asamblea de Copropietarios y de los demás órganos de administración no deben perturbar ni restringir arbitrariamente los derechos de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes.
Sin duda que la nueva Ley de Copropiedad generará un impacto en el escenario actual y en la convivencia de cientos de comunidades. En Chile cada vez existen más personas viviendo en este sistema de copropiedad, y hasta la fecha nos encontrábamos con una normativa del año 1997, que no se ajustaba a los cambios que ha sufrido la realidad inmobiliaria actual. Desde Legal Broker aseguran que “la Ley Nº 21.446 nos permite contar con normas claras que regulan y ordenan la convivencia en espacios comunes, fortaleciendo y formalizando la labor del órgano más relevante que es la Administración, y otorgando a los copropietarios más posibilidades de participación e incidencia en la vida comunitaria.”
