Macro-lote Rural 1180 Ha - Pmgd - Ruta 5 Norte

Descripción

Dirección Oficial: Kilómetro 70 de la Ruta 5 Norte, Sector Las Chilcas. El proyecto divide el Lote 1 original en dos macrolotes disponibles para la venta. Lote Superficie en hectáreas (ha) Superficie en metros cuadrados (m2) Lote A1 857,41 Ha 8.574.146,02 m2 Lote A2 323,27 Ha 3.232.725,74 m2 TOTAL 1.180,68 Ha 11.806.871,76 m2 Tipo de Terreno y Características Físicas: - Geografía General: Terreno accidentado correspondiente a la Cordillera de la Costa central (Cuesta Las Chilcas). Predominan formaciones montañosas, laderas y fondos de quebradas ecológicamente frágiles. - Lote A1 (Cerro Alto): Terreno escarpado de alta pendiente. Contiene hitos geográficos como el Cerro La Bandera y el Morro del Portillo. Posee una matriz de suelo dividida por el SII en un 50% de Séptima de Secano (Clase VII: pendientes fuertes, texturas delgadas, no arable) y un 50% de Octava de Secano (Clase VIII: cumbres rocosas, pendientes extremas, valor productivo tradicional nulo). - Lote A2 (Lomas y Faldeos): Terreno de transición y lomerías suaves al pie del Morro del Portillo. Clasificado 100% como Séptima de Secano (Clase VII). No posee roca desnuda, lo que lo hace mecánicamente más aprovechable. Zonificación Actual El predio cuenta con la aprobación del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) mediante el Certificado y del SII. Al estar ubicado fuera del límite urbano de Llay-Llay, se rige por el Artículo 55 de la General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) para el área rural. Su destino normativo actual ante el SII es Agrícola de Secano. Usos Permitidos 1. Explotación de Energías Renovables No Convencionales (ERNC): Construcción de parques de generación fotovoltaica (paneles solares) o eólica, sujeto a aprobación ambiental (RCA). 2. Subdivisión de Agrado Rural: Parcelaciones bajo el Decreto Ley 3.516 (lotes mínimos de 5.000 m2 orientados a conservación o viviendas unifamiliares integradas al entorno natural). 3. Proyectos de Conservación y Bonos de Carbono: Preservación del bosque nativo esclerófilo presente en quebradas para compensaciones ambientales de grandes industrias (mineras, autopistas) o venta de créditos de carbono. Restricciones Críticas 1. Desarrollo Urbano Habitacional Masivo: Al ser suelo rural, está estrictamente prohibido crear poblaciones, loteos habitacionales de alta densidad o condominios urbanos tradicionales sin autorización del MINVU. 2. Agricultura Intensiva de Riego: La clasificación del suelo (Clase VII y VIII) y la escasez hídrica extrema del sector de Las Chilcas imposibilitan el cultivo de frutales o agricultura tradicional a gran escala. 3. Construcción en Quebradas o Altas Pendientes: Las normativas de seguridad y remoción en masa restringen severamente obras civiles en las laderas más empinadas del Lote A1. 4. Tala de Bosque Nativo: El ecosistema esclerófilo protector está resguardado por la Ley de Bosque Nativo (Ley 20.283); cualquier despeje requiere planes de manejo aprobados por CONAF, los cuales son altamente restrictivos. Valor por hectárea en la zona El valor de mercado en el sector de Las Chilcas / Llay-Llay difiere drásticamente según la topografía y conectividad: - Suelo de Cerro / Conservación (Como Lote A1): El valor comercial de mercado oscila entre $1.500.000 y $3.500.000 CLP por hectárea (aprox. 40 a 90 UF/ha). Dato referencial: El valor base fiscal determinado por el SII es de $411.137.404 CLP, lo que equivale a un valor base fiscal ajustado de $479.511 CLP por hectárea. - Suelo de Faldeo con Aptitud Fotovoltaica (Como Lote A2): Si posee buena exposición solar (alabeo norte), su valor de venta sube a un rango de $4.000.000 a $8.000.000 CLP por hectárea (aprox. 100 a 210 UF/Has). Dato referencial: El valor base fiscal total neto determinado por el SII es de $299.778.253 CLP, lo que equivale a un valor base fiscal de $927.331 CLP por hectárea. Nota de Factibilidad Eléctrica (Crucial para Proyectos Solares): De acuerdo con el plano topográfico y técnico archivado en el CBR, la cercanía de las líneas de alta y media tensión en el entorno inmediato de la Ruta 5 Norte reduce drásticamente los costos de interconexión para un desarrollador fotovoltaico (PMGD). El predio cuenta con un Camino de Servidumbre de 15 metros de ancho inscrito, lo que garantiza el acceso y tendido de líneas de evacuación eléctrica de forma directa hacia el Sistema Eléctrico Nacional (SEN) sin requerir negociaciones con terceros. Nota: El Lote A3 se encuentra excluido de la presente oferta comercial y es retenido por la propiedad Planimetría, Relieve y Conectividad Física (Nuevo Bloque) Como respaldo técnico e ingeniería para el inversionista, el macro-paño cuenta con su planimetría oficial aprobada por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) mediante la Resolución, y debidamente archivada en el Registro de Documentos del Conservador de Bienes Raíces de Llay-Llay. - Servidumbre de Paso Física e Inscrita: El plano grafica un Camino de Servidumbre de 15 metros de ancho que nace directamente en la Ruta 5 Norte, cruza el Lote A3, recorre longitudinalmente la totalidad del Lote A2 y entrega acceso directo al Lote A1. Esta servidumbre se encuentra vigente y amparada bajo la inscripción, lo que garantiza el libre tránsito de maquinaria pesada y el tendido de líneas de transmisión eléctrica sin costos de negociación con predios colindantes. - Análisis del Relieve y Aptitud Técnica (Curvas de Nivel): 1) Lote A Uno (857,41 Has): Corresponde a un lote de alta montaña (sectores Cerro La Bandera y Morro Del Portillo). Presenta curvas de nivel densas con accesos empinados y topografía escarpada, consolidándose como un paño ideal para proyectos de Conservación Ecológica, Créditos de Carbono o Banco de Compensación Ambiental. 2) Lote A Dos (323,27 Has): Ofrece un relieve de faldeos y lomas suaves con curvas de nivel espaciadas y una excelente exposición solar (alabeo norte). Esta geografía plana lo convierte en la porción de suelo con mayor aptitud comercial del predio, siendo óptimo para el desarrollo de un parque solar (fotovoltaico) o un loteo de agrado rural. Recomendaciones Estratégicas de Destino - Licitación del Lote A2 para Parque Fotovoltaico: Sus 323 hectáreas de lomas suaves deben ofrecerse a fondos de inversión energética. Las empresas generadoras de electricidad pagan contratos de arrendamiento a largo plazo (20 a 30 años) que promedian entre 12 y 25 UF por hectárea utilizada al año, generando un flujo de caja pasivo sumamente lucrativo. - Destinar el Lote A1 a Banco de Compensación Ambiental: Debido a la dificultad geográfica del lote de 857 hectáreas, la vía más rentable es negociar su venta o servidumbre ecológica con corporaciones mineras o constructoras de infraestructura que requieran de forma obligatoria hectáreas de bosque nativo para cumplir con sus medidas de mitigación ante el Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Puntos Críticos No Mencionados a Considerar • Derechos de Agua (Factor Crítico): Los documentos no mencionan derechos de agua inscritos (en acciones o litros por segundo). En la provincia de San Felipe, que arrastra una severa crisis hídrica, un terreno de esta magnitud sin pozos declarados ni derechos de agua superficiales queda restringido exclusivamente a proyectos que consuman camiones aljibe o tecnologías secas (como los paneles solares). Es mandatorio verificar el Registro de Aguas de la DGA. • Accesibilidad y Conectividad Vial: El plano grafica un "Camino de Servidumbre de Perfil 15 metros" que llega al Punto K en la carretera. Se debe auditar si dicho acceso cuenta con la autorización de la Dirección de Vialidad del MOP para el ingreso y salida segura de vehículos desde la autopista concesionada Ruta 5 Norte. • Gravámenes Eléctricos: Al estar en la zona de Las Chilcas, es altamente probable que el predio esté cruzado por servidumbres de paso de líneas de alta o media tensión eléctrica. Esto restringe las construcciones inmediatamente debajo del tendido (franja de seguridad), pero abarata notablemente los costos de interconexión si se desea instalar un parque solar.